2025년 증여세 줄이는 방법 (부동산 중심으로)
2025년을 맞이하면서 부동산을 자녀나 배우자에게 증여하려는 사람들이 급증하고 있습니다. 특히 최근 몇 년간 부동산 가격이 상승하고, 정부가 증여세 규정을 더 엄격하게 적용하려는 움직임이 있는 만큼, 합법적으로 세금을 절감할 수 있는 전략이 무엇보다 중요해졌습니다. 단순히 세금을 피하는 것이 아니라, 세법을 제대로 이해하고 체계적으로 대응하는 것이 핵심인데요. 이번 글에서는 2025년 현재 기준으로, 부동산 중심의 증여세 절세 전략을 구체적으로 안내해 드리겠습니다. 누구나 이해할 수 있도록 단계별로 설명하니 끝까지 읽어보시길 바랍니다.
1. 증여공제 한도를 최대한 활용하자
많은 분들이 부동산 증여를 고민할 때 가장 먼저 떠올리는 것이 바로 **‘얼마까지 세금 없이 증여할 수 있을까?’**라는 질문입니다. 이 질문에 대한 핵심은 증여세 공제 한도를 정확하게 이해하고 적극적으로 활용하는 데 있습니다.
우리나라 증여세법은 증여를 받는 사람(수증자)과 주는 사람(증여자) 간의 관계에 따라 일정 금액까지는 세금 없이 증여가 가능하도록 하고 있습니다. 이를 증여세 기본공제라고 하며, 2025년 현재 기준으로 다음과 같습니다:
- 배우자: 6억 원
- 성년 자녀: 5천만 원
- 미성년 자녀: 2천만 원
- 기타 친족: 1천만 원
예를 들어, A 씨가 성년 자녀에게 부동산 일부를 증여한다면 5천만 원까지는 세금이 면제됩니다. 그런데 여기서 놓치기 쉬운 점이 하나 있습니다. 바로 이 공제는 10년 단위로 적용된다는 것입니다. 즉, 한 번 5천만 원을 증여하고 나면, 그로부터 10년 동안 추가 공제를 받을 수 없다는 의미죠. 그래서 많은 세무사들은 증여 시기를 분산해 계획할 것을 권장합니다.
더 나아가, 가족 구성원이 여럿일 경우에는 공제 혜택을 수평적으로 분산할 수도 있습니다. 예컨대 부모가 자녀 둘에게 각각 5천만 원씩 증여하면 총 1억 원을 세금 없이 이전할 수 있는 셈입니다. 이런 구조를 잘 이해하면, 단순한 세금 절감이 아니라, 가족 전체 자산의 효율적 관리도 가능해집니다.
또 하나의 팁은, 현금이 아니라 부동산의 일정 지분만 증여하는 방식입니다. 예를 들어, 시세 5억 원짜리 아파트를 1/10 지분만 자녀에게 증여하면 약 5천만 원 수준으로 평가될 수 있습니다. 이를 통해 공제를 받으면서도 자산을 이전할 수 있는 유연한 구조를 만들 수 있습니다. 다만 이런 방식은 부동산 공동소유로 인한 불편함도 있을 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
2. 기준시가와 감정평가를 활용한 절세 전략
증여세는 단순히 ‘얼마를 주었는가’만으로 결정되지 않습니다. ‘그 재산의 가치는 얼마인가’를 판단하는 기준도 매우 중요한 변수입니다. 여기서 시가와 기준시가, 감정평가액이라는 개념이 등장합니다.
2025년 세법에 따르면, 증여 재산의 가액은 원칙적으로 시가로 평가됩니다. 그런데 시가는 꼭 실거래가를 의미하는 것이 아니라, 공시가격, 기준시가, 감정가 등 국세청이 인정하는 가격 산정 방식을 따릅니다. 이 중 가장 자주 활용되는 것은 기준시가입니다. 특히 아파트나 오피스텔과 같은 공동주택은 대부분 기준시가가 실거래가보다 낮기 때문에 이를 이용한 절세가 가능합니다.
예를 들어, 시세가 10억 원인 아파트라도, 기준시가가 7억 원 수준이라면, 이를 기준으로 증여세를 계산하게 됩니다. 이 차이만으로도 수천만 원의 세금을 아낄 수 있는 셈입니다.
또한, 일반 주택 외의 부동산이나 상가, 토지 등을 증여할 경우에는 감정평가액을 활용하는 전략도 있습니다. 국세청이 인정한 두 개의 감정기관을 통해 평가를 받은 후 평균값을 산출하면 그 금액을 기준으로 증여세를 계산할 수 있습니다. 감정 시점이나 감정 기준에 따라 이 평가액이 실거래가보다 낮게 나올 수 있어 절세에 유리하게 작용할 수 있습니다.
다만, 무리한 시가 조정은 피해야 합니다. 최근 국세청은 고가 부동산 증여 시 감정평가 조작이나 기준시가 과소신고 등에 대해 정밀 세무조사를 강화하고 있습니다. 따라서 반드시 합법적인 범위 내에서 시가 판단 기준을 적용하고, 감정 평가서를 구비해 투명하게 신고하는 것이 중요합니다.
2025년에는 일부 고가 부동산의 공시가격이 오히려 하향 조정되는 현상도 예측되고 있습니다. 이러한 시장 흐름을 주의 깊게 살펴, 기준시가가 낮아졌을 때 증여를 실행하는 것도 매우 좋은 전략이 될 수 있습니다.
3. 장기적 시점에서의 분할 증여 및 계획적 접근
증여세는 누진세율 구조입니다. 즉, 증여 금액이 많아질수록 더 높은 세율이 적용되며, 세금 부담도 기하급수적으로 커지게 됩니다. 2025년 현재 증여세율은 다음과 같습니다:
- 1억 원 이하: 10%
- 1억 초과 ~ 5억 원 이하: 20%
- 5억 초과 ~ 10억 원 이하: 30%
- 10억 초과: 40%
- 30억 초과: 50%
이러한 구조에서는 ‘한 번에 많이 줄수록 손해’라는 단순한 사실을 꼭 기억해야 합니다. 그래서 전문가들은 하나같이 **‘분할 증여’**를 강조합니다. 예를 들어, 자녀에게 10억 원 상당의 부동산을 증여할 경우, 이를 한 번에 진행하는 것보다, 5년, 10년에 걸쳐 나눠서 증여하는 편이 세금 측면에서 훨씬 유리합니다.
뿐만 아니라, 부동산 시장의 흐름에 따라 증여 타이밍도 달라져야 합니다. 기준시가가 낮아진 해, 혹은 세법 개정 전에 증여를 서둘러 마무리하는 것이 세금에서 수백, 수천만 원 차이를 만들 수 있습니다. 특히 2025년에는 고가주택에 대한 세무당국의 감시가 강화되고 있으며, 종합부동산세와 증여세의 연계 가능성도 논의되고 있으므로 선제적 대응이 더욱 중요해졌습니다.
또 하나의 현실적인 팁은 현금보다 부동산 증여가 유리할 수 있다는 점입니다. 현금은 그 자체로 시가 산정이 명확하고, 증여 사실이 분명하게 드러납니다. 반면, 부동산은 시가 산정에 유연성이 있고, 공동지분 처리나 양도 방식에 따라 증여세를 줄이는 다양한 시나리오가 가능합니다.
결론적으로, 증여는 단순한 '이전'이 아니라 '계획'입니다. 장기적인 안목으로, 세법 변화와 자산 가치 변동, 가족 구조까지 고려한 맞춤형 전략이 필수입니다. 이는 결국 자산 보호는 물론, 다음 세대에게 부를 안전하게 이전하는 데 결정적인 역할을 하게 됩니다.
[결론]
2025년 부동산 증여에 있어 증여세를 줄이는 방법은 결코 요령이나 편법이 아닙니다. 법이 허용한 틀 안에서 최대한의 전략을 세우고, 정해진 규정에 따라 체계적으로 접근하는 것이야말로 진정한 절세입니다. 증여공제 한도는 기본, 기준시가와 감정평가를 통한 시가 조정 전략, 그리고 장기적인 분산 증여 계획까지. 각각의 방법을 상황에 맞게 활용한다면 수천만 원에서 수억 원까지 세금 절감이 가능합니다.
가장 중요한 건, 무계획이 최고의 리스크라는 점입니다. 지금 바로 자산 현황을 점검하고, 증여 시기와 방식에 대한 로드맵을 세워보세요. 필요하다면 전문가의 도움을 받아 정확하고 합법적인 절세 전략을 수립하는 것이 가장 현명한 길입니다.